名古屋市の不動産弁護士の家賃滞納,建物明渡,相続のご相談|愛知県岡崎市

Ａさんは、土地建物を売却するための所有権移転登記申請を依頼しました。その際、買主から建築確認済証と検査済証を提出するように言われたそうですが、見つかりませんでした。どうしたら良いでしょうか？

確認済証とは「建築確認を申請し、審査を経て建築基準法令に適合することを証明する」書類です。

検査済証とは「確認済証により適合とされた確認申請書の通りに建築物の工事が完了したことを証明する」書類です。

つまり、確認済証は、新築時に法令に適合設計図書であることを証明しており、検査済証は、確認済証を受けた確認申請書のとおり工事が完了したことを証明します。

建築確認申請書は申請を依頼した建築業者などに確認してみると、保管されているかもしれないので、存在すれば再発行を依頼できます。

しかし、確認済証や検査済証は再発行されません。紛失してしまうと、建築確認申請や完了検査をしたのか、確認が困難となります。

そこで多くの市町村ではそれぞれ保管している建築確認台帳の記載事項証明書を交付することが可能となりました。市町村により対応が異なりますので、確認してください。

名古屋市で平成30年4月より運用を開始した、建築確認台帳記載事項証明(以下、台帳証明といいます。)は、平成8年4月1日以降に建築確認申請され、または平成11年5月1日以降に指定確認検査機関に建築確認を申請され、確認済証が交付された建築物、建築設備、工作物について、原則として建築確認申請の当時の建築主の方に対して、台帳証明を行います。

この台帳証明を行うには、建築確認の確認済証番号を特定する必要があり、番号がわからない方には、確認申請された建築物の建築計画概要書、処分等の概要書を閲覧することができます。

建築計画概要書には、建築物の階数、高さ、建築面積、延べ面積、配置図等が記載されています。なお、各種平面図、立面図、日影図などは記載されていないそうです。一方、処分等の概要書には、確認済証、中間検査合格証、検査済証の番号、交付年月日が記載されています。

この建築計画概要書、処分等の概要書を閲覧申請するにあたり、注意点としては、建築主等氏名には、現在の所有者ではなく、建築当時の建築主名を知っている必要があります。また、建築場所には、住居表示ではなく、建築当時の地名地番を知っている必要があります。

そして閲覧できる建築計画概要書は、平成8年4月1日以降に確認申請の受付をしたもので、処分等の概要書は平成4年4月1日以降に確認申請の受付をしたものまでで、対象期間前の書類は台帳等を含め残っていないようですのでご注意下さい。

今回のAさんは、この台帳記載事項証明書を買主に提出し、納得頂くことができました。

それでは、確認済証と検査済証がなく、上記建築確認台帳記載事項証明書を取得できない場合、どのような不利益が生じる得るのでしょうか。

例えば以上のような不利益が考えられ、そのため不動産の売却の際に買主から提出を求められることがあります。

ローンがおりない可能性

過去は特に実害がなかったからか、完了検査を受けないケースは多かったのですが、耐震偽装事件から違反建築物の取り締まりの強化のため、国土交通省から金融機関に対して検査済証のない建築物への住宅ローンの融資を控えるよう要請がされました。

このことから検査済証の取得率は増えましたが、これ以降検査済証のない建築物には融資が控えられるようになりました。ただ金融機関の全てが融資をしないわけではないので、各金融機関にお問い合わせください。

また検査済証を再発行することはできませんが、建築士に依頼して建築基準法適合状況調査をしてその報告書を金融機関に提出することによって、建物が適切ということが認められたなら住宅ローンを受けられます。

増改築が困難になる可能性

増改築等の確認申請を出すためには、既存住宅が検査済証を取得していることが前提になります。これは既存の住宅が建築基準法関連法規に対して合法に建っていなければ増築を認めないというルールです。

よって

• 増改築ができない（防火区域または準防火区域外における10㎡未満の増築を除く）
• 大規模の修繕・模様替えができない（4号建築物を除く）
• 用途変更ができない（200㎡以下の規模や類似用途は除く）

ことがあり得ます。市町村により対応が変わりますので市町村にご相談下さい。

過去に申請をせず確認済証、検査済証がない場合、建築士に依頼して費用を払えば法適合状況調査を行い、または特定行政庁によっては建築基準法12条５項報告によって建築時に合法に建てられたことを示すことができれば、検査済証のない建物でも、増改築等ができることになり得ます。

しかし、調査等の結果、違法性のある建物は、法適合状況調査で不適合となるので、その不適合部分を是正しない限り、増改築等ができないので注意が必要です。

木造２階建などの小規模建築物以外の新築時に構造計算が必要な鉄骨造、鉄筋コンクリート造で、設計図書や構造計算書と部材強度等を評価する試験報告書がない場合は、設計図書の再現、構造計算や試験をやり直さなければ、既存の建物の構造強度を把握することは難く、かなり費用と時間がかかると思われます。

売却・賃貸がしにくくなる可能性

検査済証は建築物が適法で作られているということを証明する書類であり、本来、検査済証が存在しないということはその時点で違法建築物の疑いがでてきます。

昨今のコンプライアンスを重視する企業が増えてきたことから、テナントは入居するかどうかの判断において検査済証の有無を非常に重視する傾向にあり、検査済証がない物件は賃借人を探す上でも苦労される方が多いと思います。旅館業・飲食業の営業許可など許可が取れないことがありますし、ローンや増改築についても支障をきたす可能性があることからも敬遠されるのではないでしょうか。