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立退き料が発生するとき

オーナー様が賃貸人に解約を申し入れたり、更新を拒否し、賃貸物件を立ち退いてもらう場合、立退き料が必要となる場合があります。

なぜならば、借地借家法上、更新拒否や解約を理由として、賃貸借契約を終了させる場合には、立退料の支払い等の賃貸借契約を終了させる「正当な事由」が必要であると規定されているからです。(借地借家法28条)

そして、立退き料は、増額や減額が可能ですから、立退き料以外の考慮要素で賃借人に立ち退いてもらう必要性が高い場合には、「正当事由」を補強するために、立退料がゼロないし低額となりますし、賃借人に立ち退いてもらう必要性が低い場合には立退き料が高額となったり、場合によってはいくら立退き料を支払ったとしても立ち退かせることができなくなります。

では、具体的に立退き料を決定する個別の事情について、説明します。

建物の賃貸人が建物の使用を必要とする事情

建物を自己使用する必要性がある場合が典型例です。例えば、転勤などにより職場に近い賃貸物件に住む必要ができた場合や、会社の経営が苦しく、賃貸している物件に移転する必要がある場合がこれにあたります。賃貸人が建物の使用を必要とする事情が大きいほど、立退き料が低くなる方向に働きます。

建物の賃借人が建物の使用を必要とする事情

賃借人が同条件の移転先を探すことができず、賃貸物件にとどまる必要が高い場合が典型的な例です。逆に、賃貸アパートのように代替物件が多数ある場合には、建物の使用の必要性が低いことになります。賃借人が建物の使用を必要とする事情が大きいほど、立退き料が高くなる方向に働きます。

建物の賃貸借に関する従前の経過

例えば、賃貸人が長年立退きを求めていて、賃貸人が代替物件を探して賃借人に紹介していた場合には、立退き料が低くなる方向に働きます。

建物の利用状況

賃貸人の建物の利用方法が他の建物に移転することが難しい利用方法をしている場合には、正当理由がない方向に働きます。例えば、レストランなどの地縁を必要とする利用方法であったり、工場の隣の倉庫等、他に移転すると経済的に合理性を欠く利用方法である場合がこれにあたります。賃借人の建物の利用状況が他の建物で代替するのが困難であればあるほど、立退き料が高くなる方向に働きます。

建物の現況

建物が老朽化していて、建築基準法・消防法などの建築関係法令に適合しない場合には、改築の必要性が高いですから、立退き料が低くなる方向に働きます。

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