立ち退きを求めることができる条件

オーナー様は、賃借人に解約を申し入れたり、更新をしなければ、賃借人に退去してもらうことができるのでしょうか。
実は、単に解約を申し入れたり、更新手続をしないだけでは、賃貸借契約は終了しません。

賃貸借契約の終了(更新拒絶、解約申し入れ)

法律上、更新を拒否する場合には、オーナー様から期間満了の6カ月から1年前に更新をしない旨の通知(解約申し入れをする場合には、6か月前に解約の申し入れ)をする必要があります。
しかも、更新の拒絶や解約申し入れが「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由」があるといえる場合でなければなりません(借地借家法28条)。具体的には、賃貸人・賃借人の建物の必要性、建物の代替性、賃貸していた期間、建物の老朽化の有無、立退料の額等の諸事情を考慮して「正当事由」を判断することになります。
簡単に言えば、オーナー様が賃貸借契約を終了させるのが「正当」といえる事情がなければならないということです。なお、立退料は、増減等の調整が可能ですので、立退料以外の事情に有力な正当事由があれば、立退料は安くなり、逆に大して有力な正当事由がなければ、立退料は高額となります。(立退料は、「正当事由」の補完要素と言われています。)

賃貸借契約の終了(目的物滅失)

老朽化が原因によって倒壊する恐れがあるような場合を除き、老朽化を理由とする立ち退きは、原則認められません。仮に、建物が古くなり、建築基準法などの建築関係法令に適合しなくなったからといって、立ち退きを求めることはできないのです。
民法上、契約終了原因と考えられている建物の滅失とは、建物としての「効用を失った状態」をいいます。建物の効用は、雨風をしのぐことですから、屋根、壁及び柱を失うという稀なケースでなければ、目的物滅失を理由として立ち退きを求めることは困難です。
ただし、更新の拒絶や解約申し入れをする「正当の事由」があるかを判断するにあたって、1つの事情になりえます。

賃貸借契約の解除

賃貸借契約を解除するためには、賃借人側に賃料不払、無断転貸などの債務不履行があることが必要です。加えて、賃貸借契約のような継続的な契約関係を解除するためには、敷金の金額、賃料の滞納の期間、頻度等を考慮して、賃借人と賃貸人との信頼関係が損なわれていると裁判所が認めた場合でなければなりません。
一般的に、1~2ヶ月程度の賃料滞納では、信頼関係が損なわれたとは認められず、賃貸人の明渡請求が認められない可能性が高いです。仮に、契約書等で事前に1ヶ月でも支払いを怠れば解除できるという条項があったとしても結論に変わりはありません。なお、一概には言えませんが、一般的なアパートの場合、信頼関係が破壊されたといえるには、3カ月以上の滞納があることが一つの目安となります。

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