賃料が増額できるとき

 
賃料は、土地の賃貸借の場合には『地代』と呼び、建物の賃貸借の場合は『家賃』と呼ばれることがあります。
賃貸借関係は、長期にわたって継続することが予定されるものであることから、契約当初に合意した賃料が、その後の情勢の変化等により不相当となることがあります。
そこでそのような場合に賃料を増額できるのか問題となります。
 

土地の地代の増額

この点、土地の地代又は土地の借賃が『土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき』は、地代等の増減を請求することができるとされております(借地借家法第11条第1項)。
 
上記規定のうち、『土地に対する租税その他の公租公課』とは、一般的には固定資産税や都市計画税を指すものと考えられております。
『土地の価格の上昇若しくは低下』とは、道路の開通や駅の新設等からくる利便性や収益性の増大等による地価の上昇等(増額請求の場合)、旧中心街地の空洞化等による利便性や収益性の低下による地価の低下等(減額請求の場合)を指し、『その後の経済事情の変動』とは、物価指数、国民所得等の指標を指すものと考えられております。
また、『近傍類似の土地の地代等に比較』とは、近隣地域及び同一受給圏内の類似地域における賃貸借事例の地代との比較を指します。但し、借地関係はそれぞれ個性に富むため、借地権の内容が同種とみなされるような事例があるケースは稀です。
 
上記諸事情を考慮して検討した結果、現在の地代が『不相当に安い』と考えられる場合には、地代の増額を請求することができます。
 

建物の賃料の増額

地代と同様、建物の借賃が、『土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき』は、借賃の増減を請求することができるとされております(借地借家法第32条第1項)。
 
上記規定のうち、『土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減』には、建物に係る減価償却費、維持修繕費、公租公課(固定資産税・都市計画税)及び損害保険料、土地に係る公租公課、賃貸借そのものに係る管理費(家賃の徴収に要する費用等)が含まれると解されております。
 
上記諸事情を考慮して検討した結果、現在の借賃が『不相当に安い』と考えられる場合には、借賃の増額を請求することができるとされております。
 

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