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売買の恐さ 二重譲渡と登記

不動産を購入した際になぜ登記が必要になるのでしょう。

売買により不動産の所有者は買主に移転します。しかし、売買契約者以外の第三者からは所有者が誰なのかは分かりません。これを公示するのが登記制度です。

民法177条には、
『不動産に関して物権の得喪があった場合には、登記をしないと第三者に対抗することができない』 と規定されています。
(※対抗する・・・自分のものであると主張する)

ケーススタディ 二重譲渡

例えば、甲さんがA土地を所有していました。

その後、甲さんは、そのA土地を、乙さんに売りました(①)が、登記は乙さんに移転せずに、甲さんのままでした。
それをいいことに甲さんは、さらに丙さんにA土地を売り(②)、丙さんに登記を移転してしまいました。

さて、乙さんと丙さんどちらがA土地を利用できるのでしょうか?

この場合、A土地を先に買ったのは乙さんですが、乙さんは登記がないので、丙さんに負けてしまします。つまり乙さんはA土地を丙さんより先に買ったにもかかわらず、丙さんに対して「出ていけ!」とは言えないのです。
乙さんは登記がないので、「第三者」である丙さんに対抗することができないのです(甲さんに対しては所有者となれなかった損害賠償を請求することはできます)。

不動産を買おうとする人は、登記に記載してある「所有者」を信じてよいのが原則になっています。そうしないと取引の安全を保護することができません。
丙さんは、甲さんが登記簿上の所有者であるからA土地を安心して買ったのでしょうし、反対に乙さんはA土地を買ったのに、登記を移さなかったという落ち度があるわけです。

このように不動産を購入した際には、その登記をしないと第三者には対抗することができないのです。

逆に言えば「不動産売買が成立したが登記が移転していない状態=所有権移転は不完全」ということです。

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