賃料の増額交渉の進め方

賃料(地代、家賃いずれも含みます。以下同様とします。)の増額交渉を進める前提として、まずは賃貸借契約書を確認し、「一定期間賃料を増額しない」旨の特約がないか確認しましょう。
当該特約は借地借家法上も認められているものであり、この特約があることによって一定期間は賃料の増額を求めることが困難となることが考えられますので、注意が必要です。
 

 任意での交渉

賃料の増額の交渉方法として、まずは任意での賃料増額交渉を行います。
その際は、客観的な資料をもとに、「現在の賃料が不相当に低くなってしまっているので、これを増額してほしい」旨交渉し、相手方を説得する必要があります。
その際に使用する資料としては、不動産鑑定士が作成する鑑定書が有効であると考えられます。
 
それでも相手方が増額に応じない場合、賃貸人は、借地借家法に定められている賃料増額請求権を行使した上で、その相当額につき相手と協議していくこととなります。
 

調停または裁判

上記賃料増額請求権はいわゆる形成権であるため、増額の意思表示をすれば、賃料は、当該意思表示が相手方に到達したときから、将来に向かって、客観的に『相当』な金額に増額されるという効果が生じます。
 その上で『相当』な額をめぐり、当事者間に争いがあるときは、調停又は裁判において決定されることになります。
 
この場合、賃貸人は賃料増額請求につき直ちに訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てる必要があります。
(まずは話し合いをして、交渉していくことになります。これを調停前置主義と言います。)
 
調停は、原則として裁判官である調停主任1名、及び不動産鑑定士など専門的知識を有する民事調停委員2名以上で組織されます。
 
調停の中で『相当』な賃料を協議する際も、鑑定書をもとに、『相当』な賃料額につき話を進めていくのが基本となります。
鑑定の依頼方法として、賃貸人・賃借人の双方で合意して鑑定を依頼する場合もありますが、賃貸人・賃借人がそれぞれ別々に鑑定を依頼することの方が多いものと思われます。
双方が別々に鑑定を依頼した場合、その2つの鑑定結果は結論に大きな差が出るケースが多いです(不動産鑑定士も、できるだけ自己の依頼者の意向に沿った内容にしようという意識が働く結果、このような事情が生じるものと思われます。)。
 
この場合、賃貸人と賃借人は、両者の鑑定結果を比較し、相手方が提出した鑑定書のどの項目がどのように不当なのか、又は自己が提出した鑑定書のどの項目がどのように正当なのかを具体的に主張していくこととなります。
 
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