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敷金

これまで、マンション等の部屋を賃貸借する際に、敷金を授受したことのある方は多いと思います。しかし、実は、改正前民法には、敷金に関する規定がありませんでした。
今回の改正法では、新たに、敷金についての定めが設けられました

借家

第622条の2

  1. 賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
             
    1. 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
    2. 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

  2. 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

敷金の定義

敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます。
要するに、どのような名前がついていようとも、賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保するために支払われる金銭のことを敷金というということです。

敷金の返還時期

賃貸人は、

  1. 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
  2. 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
に、敷金を賃借人に返還する必要があります。

賃借権を譲渡しても、原則、敷金返還請求権は承継されません。

最高裁(最判昭和53年2月22日)によれば「借地人が交代した場合でも、新たな借地人に対して敷金返還請求権を譲渡する等の特段の事情がない限り、敷金返還請求権は新借地人には承継されない」とされていましたが、今回の改正法でも、かかる最高裁判所の考え方が、明文化されました。
もっとも、賃借権を譲渡する際には賃貸人の承諾が必要ですので、譲渡の承諾の条件として、もしくはあらかじめ特約で、新たな借地人に対して敷金返還請求権を譲渡することを定めることはできると考えられます。

一方、賃貸人たる地位が譲渡された場合は、敷金返還債務が新賃貸人に引き継がれます(改正法605条の2第4項)。

賃借人から敷金の充当を請求することはできません。

敷金は、賃借人が賃料を支払わなかったときに、賃貸人から敷金を充当することはできますが、賃借人自ら敷金を充当するように請求することはできません(第622条の2第2項)。

この点は、実務でも、契約書の中に盛り込まれていることが多かったかと思いますが、改正法では、敷金の充当についても明文で定めました。

「敷引き」の有効性

敷引きというのは、契約時に預かった敷金から、あらかじめ合意した一定額を差し引いて返還することを言います。これまで、かかる敷引き特約も、不当に過大なものでない場合は、有効であると解されてきました。

改正法622条の2第1項には、敷金は、「残額を返還しなければならない」と定められていることから、敷引きをすることは許されず、全額を返還しなければならないようにも思えます。

しかし、敷金に関する規定は、任意規定ですので、改正法のもとでも、敷引き特約については、これまで通り有効であると考えられます。

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