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一部滅失等による賃料減額

賃料が当然減額に

例えば、火災で建物の一部が滅失したような場合、改正前民法では、賃借人は、①賃借人の過失によらない②一部滅失の場合③賃料の減額請求ができるとされていました。

改正前民法第611条

  1. 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
  2. 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

しかし、賃料は、賃借人が目的物を使用収益できることの対価であるから、使用収益できなくなった以上は当然に賃料が減額されるべきであるとの考えから、改正民法では、

  1. 賃借人の責めに帰することができない
  2. 一部滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合
  3. 賃料が当然に減額

されることになりました。

第611条

  1. 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
  2. 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

旧法と新法の違いは、

  1. 減額請求(改正前)→当然減額(改正後)
  2. 一部滅失に限定(改正前)→一部滅失に限らず使用収益できない場合も含む(改正後)

になります。

もっとも、1については、改正前民法の場合でも、減額請求の効果は一部滅失時に遡及すると考えられていたため、改正前と後とで、減額を請求できる時期は変わらないといえます。

使用及び収益できなくなった場合とは

トイレの故障、エアコンの故障、給湯器の故障、断水、雨漏り、停電、強制的な避難等、様々なケースが考えられます。これらの場合に、減額を認めるのか否か、その場合の減額割合、使用収益できなくなった場合の賃借人の通知義務等、トラブルとなりうる事項が多数考えられますので、契約書の定め方を工夫する必要があります。

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