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一部滅失・全部滅失による契約の終了

一部滅失時の契約の終了

改正前民法では、賃借人の過失によらずに賃借物が一部滅失し、契約の目的を達することができないときには、賃借人が契約を解除できると定めていました。

改正前民法第611条

  1. 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
  2. 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

しかし、たとえ賃借物の一部滅失が、賃借人の過失による場合でも、賃借の目的が達せられないのに賃貸借契約を存続させるというのは、合理的ではないといえます。

そこで、改正法では、賃借人の過失の有無を問わず、一部滅失したことにより、契約の目的を達せられないときは、契約を解除できることとなりました(611条2項)。

一部滅失について、賃借人に過失があるときは、別途損害賠償請求をすることはできます。

賃料については、賃借人に過失がない時は、当然に減額されます(611条第1項)。

賃料についてはこちらを参照

第611条

  1. 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
  2. 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

全部滅失時の契約の終了

改正前民法には、目的物が全部滅失した場合について明文の規定はありませんでしたが、判例上も、当然に契約が終了すると考えられていました。

改正民法では、この点を明文化し、賃借物の全部が滅失その他の事由により使用収益できなくなった場合には、賃借権は終了するとしています(第616条の2)。

一部滅失の時は、契約の目的が達せられるか否かが明らかではないため、当然に終了するのではなく、解除によって終了しますが、全部滅失の場合は、契約の目的が達せられないことが明らかですので、契約は当然に終了します。

第616条の2

賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。             

まとめ

一部滅失の時

  • 契約→賃借人の過失の有無にかかわらず、目的が達せられない場合は解約できる
  • 賃料→賃借人に過失がない時は、当然に減額

全部滅失の時

  • 契約→当然に終了
  • 賃料→発生しない

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