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賃貸借の期間

存続期間の上限が50年に

民法604条

  1. 賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年とする。

  2. 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない。

これまで、賃貸借の存続期間の上限は、20年と定められていました。
今回の改正で、最長50年まで定めることができるようになりました。

ところで、建物の所有を目的とする土地の借地権(賃貸借・地上権)、建物の賃貸借には、民法の特別法である借地借家法の適用がありますので、民法の改正の影響を受けるのは、駐車場、ゴルフ場の敷地、太陽光パネルの設置のための敷地のように、建物の所有を目的としない賃貸借契約の場合になります。

借地借家法上の存続期間

→借地、建物ともに、存続期間の上限はない

下限については、以下の通り

借地の存続期間

借地借家法(平成4年8月1日以降)

      
初回 更新(1回目) 更新(2回目以降)
30年以上
※期間の定めなし→30年
20年 10年

借地法(平成4年7月31日以前)

      
初回 更新(1回目) 更新(2回目以降)
堅固
※期間の定めなし→60年
30年以上 30年 30年
その他
※期間の定めなし→30年
30年以上 20年 20年

建物賃貸借の存続期間

上限の定めはありませんが、下限について、1年未満の期間を定めたときは、期間の定めのない賃貸借となり、民法617条の適用があります。

借地借家法29条

  1. 期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。

  2. 民法第604条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

期間の定めのない賃貸借とは

以下の場合には、期間の定めのない賃貸借となります。期間の定めのない賃貸借の場合、いつでも解約の申し入れをすることができます。その場合、617条で定められた一定期間を経過したときに、賃貸借が終了します。

  • 当初から期間を定めなかったとき

  • 1年未満の期間を定めたとき(借地借家法29条第1項)

  • 法定更新後の賃貸借(借地借家法26条1項)

ただし、期間の定めのない賃貸借の場合にも、賃貸人からの解約には、正当事由が必要となります(借地借家法28条)。また、賃貸人からの解約申し入れの場合、民法617条の定めた期間と異なり、6か月を経過したときに契約が終了します(借地借家法27条)。

民法617条

  1. 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
             
    1. 土地の賃貸借 一年
    2. 建物の賃貸借 三箇月
    3. 動産及び貸席の賃貸借 一日

借地借家法26条

  1. 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。


  2. 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。


  3. 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

借地借家法27条

  1. 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。


  2. 前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

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