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第三者のためにする契約

中間省略登記

不動産の所有権が、売買等により甲→乙、乙→丙と順次移転した場合に、中間者乙の登記を省略して、甲→丙に直接移転登記することを中間省略登記といいます。

乙が転売目的で不動産を取得し、すぐに丙に売却するような場合、登録免許税の節約等のため、かかる中間省略登記が利用されていました。

中間省略登記については、平成17年の不動産登記法改正により行うことができなくなりましたが、甲→乙の契約を、「第三者(丙)のためにする契約」とし、実体法上の所有権の移転も甲→丙とさせることで、法務省も甲→丙という直接の移転登記を認めてきました。

中間省略登記

問題点

  1. ①第三者のためにする契約については、その契約時に第三者(上記例でいうと「丙」)が存在している必要があるのか
  2. ②改正前民法538条が、「第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。」と定めていたが、債務者甲が債務不履行の場合に、乙は第三者丙の承諾なしに契約を解除することができるのか

について明文の規定がありませんでした。

改正法

①について、 第三者のためにする契約時に第三者が存在していなくても、契約が有効に成立すること(537条第2項)

②について、 債務者甲が債務不履行の場合、乙は、第三者丙の承諾を得なければ契約を解除することができない(538条第2項)

ことを明文化しました。

第三者のために契約をする時点では、第三者が確定していなくても契約が成立します。ただ、第三者の権利は、第三者が債務者に契約の利益を享受する旨の意思表示をしたときに、その効力が生じます(第537条第3項)。

第537条

  1. 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
  2. 前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。
  3. 第一項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。

第538条

  1. 前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。
  2. 前条の規定により第三者の権利が発生した後に、債務者がその第三者に対する債務を履行しない場合には、同条第一項の契約の相手方は、その第三者の承諾を得なければ、契約を解除することができない。

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