建物賃借人の破産

マンション等を所有しており、これを貸し出している方々の中には、賃借人が破産することになり、いきなり弁護士から通知が来たなどという経験をされた方もおられるのではないでしょうか。
 
そこで、今回は、賃借人が破産した場合の法律関係がどうなるかについて整理してみたいと思います。
 
まず、賃貸借契約においては、賃貸人側に契約期間中賃借人に目的物を使用させる義務及びその他の付随的義務があり、賃借人には賃料を支払ったり、契約終了時に目的物を返還したりする義務があることから、賃貸借契約は双方未履行双務契約として扱われます。そのため、賃借人が破産した場合の法律関係は破産法53条及び54条に規律されることとなります。
したがって、賃借人が破産した場合に、契約が存続されるか解除されるかは破産管財人の判断に委ねられることになります。
 
ここで、破産管財人が、契約を存続させることを選んだ場合には、賃料債権(過去の未納分も含めて)は財団債権となり(破産法148条1項7号)、破産手続きの中で優先的に配当を受けられることになります。
 
他方、破産管財人が、契約を解除する場合には、賃貸人の損害賠償請求権は破産債権となるため、現実的にはほとんど配当は見込めないということなります。なお、破産管財人が解除を選択しながら、原状回復義務を果たさず、賃貸人が原状回復を行った場合には、これにかかった費用は財団債権になると解すべきであるとした裁判例(東京地判平成20年8月18日)もあるため、このような状況に陥っている賃貸人の方々はしっかりと原状回復費用を請求する手続きを取るべきです。
もっとも、実務的には、対象不動産が破産者の現に居住している建物であることが多く、そのような場合には、破産管財人は賃借権を財団から放棄することが、ほとんどであるという印象を受けます。かかる場合には、賃貸人側から賃料の滞納を原因として解除をする等した場合は格別、賃借人(破産者)はこれまで通り居住を続けることとなります。
 
 
 

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