不動産オーナー様へ


はじめまして。
名古屋総合法律事務所の代表弁護士・税理士 浅野了一です。
 
本ホームページにおいでくださり、ありがとうございます。
地元、愛知・名古屋で30年余り、名古屋総合法律事務所は「不動産問題」に積極的に取り組んでおり、不動産に関する紛争解決、不動産の有効活用は最も得意とする分野のひとつです。
不動産所有会社様といった企業様からのご依頼だけでなく、個人のオーナー様からのご依頼も数多く頂いており、実績豊富です。
 
 
 
私が弁護士登録しました1982年は、日本経済は右肩上がりで、不動産価格も徐々に上昇していました。そしてバブル景気。「土地の価値は下がらない」―そんな神話がささやかれ、価格はうなぎ上りに高騰しました。
 
オーナーの皆様は、「空室」リスクを考える必要もなく、また、賃料の値上げを請求することがあっても、賃借人(テナント)から賃料の減額請求を受けることなど事実上ありませんでした。
銀行は建設会社、不動産販売仲介会社などと組んで、不動産購入、ビルや賃貸マンションの建築、ゴルフ会員権購入、はてはハワイなどの海外別荘購入まで、しきりにオーナー様を勧誘しました。
成約すると銀行などの金融機関の支店長には多額のコミッションが入ったと言われています。
 
私は、オーナー様から、これらの無理なあるいは不当な勧誘について、相談受ける度に、建設会社、不動産販売仲介会社は、コミッションを銀行などの金融機関に払うのか支店長個人に払うのか、また支払う側も受け取る側も経理上は帳簿外で処理するのか交際費もしくは販売手数料で処理するのか、とても不思議で疑いをいだいていました。
 
 1991年ころから始まったバブル崩壊により、土地価格の下落、続いて建築費の下落が起こりました。さらに数年後、新規賃料の下落、遅れて継続賃料の下落が起こりました。
そして、負のスパイラルとなり、十数年続いたのです。
 
バブル期に銀行など金融機関に、「高利回りの賃貸ビル事業収支計画書」などを見せられ、うまい話ですからと言われるがままに、賃貸マンションなどを建築したオーナー様や、とりわけ土地を多く所有している地主様は、相続税対策に効果的だとさかんに大規模なビル、マンションの建築を勧めれ、悲惨な結末が待ち受けていました。
 
私も実際に、多くのオーナー様からご相談をお受けし、金融機関からの借り入れ返済のため、借家人、借地人に対する明け渡しの交渉、調停、訴訟を行いました。
ですが多くの案件では、建築したビル、マンションを売却しても、返済ができませんでした。自宅を除けば、貸家、貸地を売却するしか方法はなかったのです。
特に保証人はとても悲しい思いをしたのです。
 
ところで、2013年に銀行員を描いたTVドラマが流行した影響で、業界への注目が向けられました。
それに関連して、元銀行員が「銀行マンは(取引先の)社長を殺して初めて一人前。出世してる奴らは笑いながら武勇伝として、担当の社長が自殺した話を語るからな~」 と、表現し話題になりました。また、銀行は「晴れの日に傘を貸し、雨の日に傘を取り上げる」とも比喩されます。もちろん借り手にも責任はありますが、自らの儲けと引き換えに、借り手を窮地に追い込むのです。
私はこれらの表現から、1980年代に金融機関、建設会社、不動産販売仲介会社などが、多くの不動産オーナー様を犠牲にしたことを思い出させられました。
 
 
 
私が不動産法務・税務で一番大切にしていることは、リスク対策です。
 
日本の人口は現在約1億3000万人ですが、少子高齢化により、2080年には、8000万人にとも、5000万人に減少するとも言われております。愛知県でも名古屋市近郊を除けば人口減は必至であります。岐阜県、三重県においては、人口が半減すると言っても過言でないでしょう。 
日本の空家率は平成20年に13.1%と過去最高になりました(総務省統計局 明日への統計2013より)。今後も人口減少が進んでいく中では、問題はより一層深刻化していくことが予想され、現状のままでは20年後に約2倍の25%近くになるとの試算もされています。 
その上、賃借人・テナント側は、弱者救済などの大義名分で容易に弁護士からの支援を受けられるようになっており、賃料減額、修繕要求、原状回復などで、賃借人・テナント側の代理人弁護士からのきつい要求に悩まされるオーナー様、不動産所有会社様が増えております。
 
このような状況の中でオーナー様の経営は、年々厳しくなるばかりです。さらに悪いことに、そうしたオーナー様の不安や悩みを利用して、資産を狙い跋扈する者たちが現われてきます。
 
不動産の有効活用を否定するものではありませんが、私は警戒心を持って、慎重に複数の目で検討、立案することが必要と確信しております。
 大きな目で物事を判断して、小から確実に解決して参ります。
 
名古屋総合法律事務所の理念は、弁護士など士業はサービス業であるというものです。
オーナー様のお悩みをじっくりとお聞かせ頂いた上で、解決方針などについて解りやすい言葉で丁寧にご説明させていただきます。また、案件に応じて、税理士・司法書士・不動産鑑定士がチームとなり、共同で解決にあたりますので、より専門的なアドバイスを提供できます。
お気軽にご相談下さい。
 
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